Составить договор купли-продажи

1. Проверьте продавца / покупателя и соберите все необходимые документы для договора.

1. 1. Перед заключением договора попросите прислать вам фотографию паспорта вашего контрагента. Проверить действительность паспорта вашего контрагента можно через сайт МВД.
   2. Проверить продавца или покупателя можно через портал ГАС Правосудие ( ), если на сайте суда окажется много дел, где последний является ответчиком, то будьте внимательны с настоящим контрагентом. Обратите внимание на дела о разделе общего имущества супругов о незаконной перепланировке квартиры и другие.
   3. В свою очередь, продавца или покупателя можно проверить через портал Мой арбитр ( ) или по базе данных исполнительных производств ( ), если в отношении контрагента возбуждено дело о банкротстве или много исполнительных производств на крупные суммы, и они не исполнены (не оплачены), то не рекомендуем заключать договор купли-продажи с таким лицом.
   4. Если от контрагента выступает доверитель, то запросите скан нотариальной доверенности и проверите ее через сайт Федеральной нотариальной палаты. В обратном случае сделка будет считаться незаключенной.
   5. Если контрагент преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости, то запросите у такого лица справку из психоневрологического диспансера. Отсутствие такой справки может стать основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
   6. Если контрагент состоит в браке, то запросите нотариальное согласие второго супруга на заключение договора купли-продажи. Такое согласие оформляется у любого нотариуса. В случае отсутствия такого соглашения второй супруг может оспорить договор купли-продажи в течение одного года.

2. Проверьте объект недвижимости на чистоту и соберите все необходимые документы для договора.

1. 1. Запросите у собственника свежую выписку ЕГРН объекта недвижимости. Выписка из ЕГРН содержит подробную информацию об объекте недвижимости, в частности, ФИО или наименование правообладателя, характеристики объекта, включая кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровую стоимость объекта, информацию об обременениях объекта и другое. Параллельно покупателю рекомендуем заказать выписку из ЕГРН для проверки недвижимости.
   2. Проверьте чистоту объекта недвижимости через портал ГАС Правосудие ( ) и портал Мой арбитр ( ), если объект недвижимости фигурирует в рамках судебного дела, которое не прекращено, к примеру, по делу о банкротстве, то не рекомендуем заключать договор купли-продажи.
   3. Запросите у собственника документы, на основании которых продавец приобрел объект недвижимости.
   4. Запросите у собственника карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Настоящие документы содержат сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.
   5. Запросите у собственника свежий технический паспорт жилого помещения из БТИ для определения того, были ли незаконные перепланировки и переустройства объекта недвижимости.
   6. Запросите справку о финансовом лицевом счете объекта недвижимости, настоящий документ отражает суммы начисленной и фактической оплаты жилого помещения по жилищно-коммунальным и иным услугам. Благодаря этому документу вы определите имеется ли задолженность по коммунальным или иным услугам.

3. Составьте договор купли-продажи недвижимого имущества.

4. Зарегистрируйте право собственности на объект недвижимости.

Для регистрации права собственности продавцу и покупателю необходимо прийти в отдел МФЦ. Необходимо иметь следующие документы:

• договор купли-продажи (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
• документы, удостоверяющие личности заявителей;
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора купли-продажи (оригинал и копия) (если одна сторона или стороны состоят в браке);
• справку из психоневрологического диспансера (на ваше усмотрение);
• технический паспорт жилого помещения (оригинал);
• доказательства, подтверждающие оплату государственную пошлину (копия);
• Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

• документ, подтверждающий исполнение продавцом условия договора купли-продажи, с исполнением которого стороны договора связывают возможность перехода права на объект недвижимости к покупателю (в случае если договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены) (оригинал и копия)
• письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
• согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (оригинал и копия).

5. Получите налоговый вычет за продажу или покупку недвижимости.

1. 1. Покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов:
      • на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты;
      • погашение процентов по договору займа (кредита), израсходованным на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты. 
      • Размер имущественного вычета не может превышать 2 млн руб. Возврату подлежит 13 % от суммы расходов, если вы воспользовались имущественным вычетом в размере 2 млн руб., вы можете вернуть 260 000 руб. уплаченных ранее налогов.
   2. Если у продавца нет оснований для освобождения от налогообложения, то последний может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. 
   3. Обратите внимание, что в настоящий момент имущественный вычет может быть получен онлайн в упрощенном порядке без представления декларации и подтверждающих документов. Настоящее действие можно осуществить через личный кабинет налогоплательщика.
   4. Более подробную информацию получения налогового вычета вы можете посмотреть на сайте ФНС.